Der SEB ImmoInvest ist ein Wertpapier, welches von freien Vermittlern (z.B. Deutsche Vermögensberatung) und von Banken (z.B. SEB-Bank) vermittelt wird. Nachdem Investment-Gesetz stellt er so genanntes Immobilien- Sondervermögen dar. Gemäß dem Investment-Gesetz dürfen Vermögensgegenstände aus einem Immobilien- Sondervermögen angelegt und verwaltet werden.

Näheres ist in §§ 66 InV ff geregelt.

Man spricht dabei auch von so genannten offenen Immobilien-Fonds. Dabei kann der Anleger sich an den Immobilienanlagen beteiligen und über seine Anlage täglich verfügen. Der Anleger ist nicht an Laufzeiten gebunden. Die Anlage ist flexibel.

Das Gegenstück dazu stellt der geschlossene Fond dar, der an bestimmte Laufzeiten geknüpft ist und die eingezahlten Mittel für den Anleger nicht jeder Zeit abrufbar sind.

In diesem Sinne wurde der SEB ImmoInvest oft als Anlage angeboten als absolut sicheres  Investment, bei dem man jeder Zeit an sein eingezahltes Geld herankommen könne. Oft wurde die Anlage als risikolos angepriesen.

Die Anlage ist jedoch nicht frei. Ab dem 05.05.2010 hat die SEB Investment GmbH die Rücknahme von Anteilen des SEB ImmoInvest ausgesetzt. Der Fond ist geschlossen. Die Anleger können im Augenblick ihre Anteile nicht zurückerhalten.

Die Pressestelle des SEB weist auf Folgendes hin :

„Wir planen fest damit, die Anteilrücknahme noch im Jahr 2011 wieder aufzunehmen, und damit vor Ablauf der gesetzlichen Frist.“

Man versucht, die Liquidität des Fonds zu verbessern mit dem Ziel, den Fond Mitte des Jahres aus 2012 wieder zu eröffnen. Bei dem Fond Morgan Stanley P2 Value ist ein solches Vorhaben gescheitert. Auch dieser Fond war offen und wurde zum Schutz der Anleger geschlossen. Jedoch auch nach Ablauf von zwei Jahren war die entsprechende Liquidität nicht vorhanden, so dass der Fond abgewickelt werden soll. Nunmehr wird versucht, alle Immobilien zu veräußern, um dann Restbeträge an die Anleger auszuzahlen.

Der SEB ImmoInvest hat in der letzten Zeit erfolglos einen neuen Hauptvertriebspartner gesucht. Dem SEB ImmoInvest gehört eine Immobilie Büroquartier Potsdamer Platz mit einem Wert von geschätzten über 1,4 Milliarden Euro. Die Daimler Financial Services wird im Jahr 2012 aus Teilen der Räumlichkeiten ausziehen, so dass ab dann auf einen Schlag eine Jahresmiete von 16,75 Mio. Euro fehlen könnte.

Die Pressestelle des SEB weist auf Folgendes hin :

„Zwar hat die SEB ihr Privatkundengeschäft in Deutschland an die Santander Bank verkauft, wir sind jedoch schon seit mehr als 10 Jahren als so genanntes Third-Party-Produkt etabliert. Bezogen auf das Privatkundengeschäft bedeutet dies 1 Mio. Privatkunden der SEB plus weitere 6 Mio. Santander Privatkunden.

Wie dem Jahresbericht des SEB ImmoInvest entnommen werden kann, beträgt der Verkehrswert des Quartiers Potsdamer Platz genau 1.464.853.500 Euro (nicht 1,65 Milliarden Euro). Die Mieteinnahmen im letzten Geschäftsjahr betrugen 59.895.761 Euro. Die progonstizierten Mieteinnahmen für das nächste Geschäftsjahr belaufen sich auf 70.643.824 Euro.

Bei dem „Quartier Potsdamer Platz“  handelt es sich nicht um eine Büroimmobilie, sondern um 19 unterschiedliche Gebäude mit insgesamt rd. 390 Mietern. Ferner wird Daimler keinesfalls komplett ausziehen, vielmehr haben die Mietverträge unterschiedliche Laufzeiten. Per Ende 2012 laufen rund 2/3 der bestehenden Mietverträge aus.

Der Fond beschränkt seine Investitionen nicht auf Berlin, näheres ist hier zu erfahren. “

Die Rating Agentur Scope hat den SEB ImmoInvest mit BBB+ eingestuft, was eine durchschnittlich guten Anlage entspricht, jedoch bei Verschlechterung der Gesamtwirtschaft mit Problem zu rechnen ist. Die Fondgesellschaft SEB ImmoInvest hat den Wert ihres Anteils mit  55,92 € angegeben (Stand 16.03.2011). Bei einer Börse in Hamburg kostete einen Anteil zur gleichen Zeit 49,10 €.