Ab 1.4. keine Miete mehr

Missverständnisse und Fallstricke löst die neue Regelung zur Mietzahlung aus.

Das größte Missverständnis ist, wenn man glaubt, man brauche ab dem 1.4.2010 erst mal keine Miete mehr zahlen. So einfach ist es nämlich nicht.

Das Gesetz sagt nur, dass eine Kündigung nicht ausgesprochen werden darf, wenn – wegen Corona – keine Miete gezahlt werden kann. Das gilt sowohl für den privaten als auch für den gewerblichen Mieter.

Ein Blick in das Gesetz, Art. 240 § 2 EGBGB, erleichtert die Rechtsfindung:

§2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.  

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Das bedeutet im Klartext:

  1. Mietrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen vorübergehend nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Dieser Zeitraum wird abhängig von der weiteren Entwicklung im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie ggf. um weitere drei Monate, also bis maximal 30.09.2020 verlängert werden.
  2. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Zahlungsrückstände tatsächlich auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Im Streitfall sind diese Voraussetzungen durch den Mieter glaubhaft zu machen (z.B. durch eine eidesstattliche Versicherung).
  3. Den vorübergehenden Auschluss der Kündigungsmöglichkeit erfasst ausschließlich Zahlungsrückstände aus den Monaten April bis Juni 2020 (bzw. bei Verlängerung bis 30.09.2020). Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten, oder gibt es sonstige vertragliche oder gesetzliche Kündigungsgründe, ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
  4. Pandemiebedingte Mietrückstände müssen bis spätestens 30. Juni 2022 ausgeglichen werden, andernfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Mietrückstände kündigen.

P.S.: Jetzt kommen schon die ersten Vermieter auf die Idee und wollen das Gesetz umgehen. Sie wollen die offene Miete mit der Kaution verrechnen, um dann sagen zu können, dass die Kaution nicht gezahlt wurde (das Gesetz schützt den Mieter ja nur, wenn die Miete fehlt, aber nicht bei Ausbleiben der Kaution).

Eine solche Umgeheung ist aber unzulässig. Der BGH entschied : Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (BGH Urteil 7.5.2014 Az VIII ZR 234/13)