Ab 1.4. keine Miete mehr

Missverständnisse und Fallstricke löst die neue Regelung zur Mietzahlung aus.

Das größte Missverständnis ist, wenn man glaubt, man brauche ab dem 1.4.2010 erst mal keine Miete mehr zahlen. So einfach ist es nämlich nicht.

Das Gesetz sagt nur, dass eine Kündigung nicht ausgesprochen werden darf, wenn – wegen Corona – keine Miete gezahlt werden kann. Das gilt sowohl für den privaten als auch für den gewerblichen Mieter.

Ein Blick in das Gesetz, Art. 240 § 2 EGBGB, erleichtert die Rechtsfindung:

§2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.  

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Das bedeutet im Klartext:

  1. Mietrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen vorübergehend nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Dieser Zeitraum wird abhängig von der weiteren Entwicklung im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie ggf. um weitere drei Monate, also bis maximal 30.09.2020 verlängert werden.
  2. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Zahlungsrückstände tatsächlich auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Im Streitfall sind diese Voraussetzungen durch den Mieter glaubhaft zu machen (z.B. durch eine eidesstattliche Versicherung).
  3. Den vorübergehenden Auschluss der Kündigungsmöglichkeit erfasst ausschließlich Zahlungsrückstände aus den Monaten April bis Juni 2020 (bzw. bei Verlängerung bis 30.09.2020). Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten, oder gibt es sonstige vertragliche oder gesetzliche Kündigungsgründe, ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
  4. Pandemiebedingte Mietrückstände müssen bis spätestens 30. Juni 2022 ausgeglichen werden, andernfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Mietrückstände kündigen.

P.S.: Jetzt kommen schon die ersten Vermieter auf die Idee und wollen das Gesetz umgehen. Sie wollen die offene Miete mit der Kaution verrechnen, um dann sagen zu können, dass die Kaution nicht gezahlt wurde (das Gesetz schützt den Mieter ja nur, wenn die Miete fehlt, aber nicht bei Ausbleiben der Kaution).

Eine solche Umgeheung ist aber unzulässig. Der BGH entschied : Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (BGH Urteil 7.5.2014 Az VIII ZR 234/13)

Keine Karenzentschädigung beim Aufhebungsvertrag

Einem Handelsvertreter, der sich vertraglich einem Wettbewerbsverbot unterwirft, steht eine Karenzentschädigung zu ( §90 a HGB).

Das Oberlandesgericht Nürnberg hatte am 26. Januar 2011 entschieden, dass einem Handelsvertreter dieser Anspruch nicht zusteht, wenn er sich im Aufhebungsvertrag für die Zeit nach Vertragsbedingung einer Wettbewerbsbeschränkung unterwirft.

Der Karenzanspruch sei nach der Auffassung des Gerichts kein Schadensersatz, sondern Entgelt für die Abrede der Wettbewerbsenthaltung. Der Anspruch ergebe sich aus § 90 a HGB. Der Unternehmer schulde die Entschädigung sogar dann, wenn er angenommen habe, dass ihn die Abrede nichts koste. Wenngleich das Gesetz von einer „Entschädigung“ spreche, handele es sich um ein den Umständen nach angemessenes Entgelt für die vereinbarte Wettbewerbshaltung. Dieses solle den Lebensbedarf des Vertreters für die Dauer der ihm auferlegten Wettbewerbsbeschränkung sichern.

Die Karenzentschädigung sei eine vertragliche Gegenleistung für das im Vertrag versprochene Unterlassen des Wettbewerbs.

Schließt der Handelsvertreter die nachvertragliche Wettbewerbsabrede aber in einem sofort wirksam werdenden Aufhebungsvertrag, steht nach Auffassung des Nürnberger Gerichts dem Vertreter eine Karenzentschädigung nicht zu. Aus § 90 a HGB ergibt sich nämlich, dass die Vorschrift nur auf solche Vereinbarungen Anwendung finde, die vor Beendigung des Handelsvertreterverhältnisses getroffen werden. Wettbewerbsverbote, die in einer Vereinbarung über die Beendigung des Handelsvertretervertrag enthalten sind, und die den Vertretervertrag sofort (oder rückwirkend) beendeten, seien von der Schutzvorschrift des § 90 a HGB nicht erfasst. Nur dann, wenn ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot in einer Vereinbarung geregelt wird, die den Vertretervertrag zu einem späteren Zeitpunkt beendet, kann der eine Karenzentschädigung verlangt werden.

Da vom Bundesverfassungsgericht lediglich eine uneingeschränkte gesetzliche Gestattung eines entschädigungslosen nachvertraglichen Wettbewerbsverbots als verfassungswidrig angesehen worden, wäre diese Betrachtung auch nicht verfassungswidrig, so das Gericht.

Heute 12 Uhr

Zum Thema Förderung hier ein Gastbeitrag von einem Experten auf dem Gebiet staatlicher Förderungen für Gewerbetreibende.

„Liebe Kundinnen und Kunden,

hiermit sende ich Ihnen heute eine Checkliste zur ‚Prüfung der NRW-Soforthilfe‘ zu. Der Antrag für diese NRW-Soforthilfe wird ab Freitag, 27.03.2020 ab 12 Uhr auf der folgenden Homepage freigeschaltet

https://www.wirtschaft.nrw/nrw-soforthilfe-2020

Die angehängte Checkliste zur ‚Prüfung der Soforthilfe‘ ist von uns entwickelt worden und dient dem Check, inwieweit Sie grundsätzlich einen Antrag auf Soforthilfe stellen können.

Der eigentliche Antrag muss über die o.g. Homepage online von Ihnen gestellt werden. Bitte haben Sie insbesondere die Informationen in dem Moment der Antragstellung vollständig vorliegen, da man mit einem erhöhten Antragsaufkommen rechnen muss. 

Für etwaige Rückfragen zu Ihrer konkreten Situation stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung. Auch bei der Antragstellung zur NRW-Soforthilfe sind wir gerne behilflilch. Bei weiteren Maßnahmen zur Verbesserung Ihrer Liquiditätssituation (insbesondere KfW-Fördermittel) auch in Zusammenarbeit mit Ihrer Hausbank sprechen Sie uns aber auch gerne an.

Bis dahin verbleibe ich mit besten Grüßen aus Münster,

Niko Ritter


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Existenzgründungsbüro Münster

Inh. Dipl.-Ökonom Niko Ritter
Klosterstraße 3
48143 Münster
Tel.: 0251 – 48 19 938
Fax: 0251 – 48 19 982
www.existenzgruendungsbuero-muenster.de
beratung@egb-muenster.de _________“

Förderungen fangen an

Die ersten Anträge auf Förderung können ausgefüllt werden, wie hier z.B. der Antrag des Landesförderinstituts Mecklenburg-Vorpommern.

Die Angaben dort sind eidessattlich zu versichern, u.a. : Ich versichere, dass die existenzbedrohliche Wirtschaftslage bzw. der Liquiditätsengpass eine Folgewirkung der Coronapandemie vom Frühjahr 2020 ist.

Das allein ist sicher schon eine sehr schwammige Formulierung und jeder sollte sich vor Augen führen, dass hohe Strafen drohen, wenn hier falsche Angaben gemacht werden.

Man sollte daher vor Antragsstellung besser nochmal darüber nachdenken, ob die Angaben auch den Tatsachen besprechen.

Einige glauben nämlich, gerade wenn noch gar kein Liquiditätsengpass eingetreten ist, es gäbe hier Geld geschenkt. Um Geschenke handelt es sich jedoch nicht.

Die neuen Gesetze in Kürze

Hier die neu beschlossenen Gesetze zur Bekämpfung der Coronafolgen in Kurzform, übersetzt und hoffentlich verständlich:

1. Die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags nach § 15a InsO wird zunächst bis 30.09.2020 für solche Unternehmen ausgesetzt, die Covid-19 bedingt zahlungsunfähig werden. Bei Unternehmen, die zum 31.12.2019 noch zahlungsfähig waren, wird vermutet, dass die nun eingetretene Zahlungsunfähigkeit auf Covid-19 beruht.

2. Bestimmten Schuldnern soll für bestimmte Vertragsverhältnisse ein zeitlich begrenztes Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt werden.

a. Das Recht wird auf Verbraucher im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB sowie auf Kleinstunternehmen ( i.d,R. weniger als10 Beschäftigte) begrenzt.

b. Diese haben ein zunächst zeitlich bis 30.06.2020 begrenztes Leistungsverweigerungsrecht gegen Forderungen aus bestimmten Dauerschuldverhältnisse.

c. Das gilt nur für solche Dauerschuldverhältnisse, bei

(1) Verbrauchern, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge verbunden sind und

(2) im Falle eines Kleinstunternehmen zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.

d. Man darf das Leistungsverweigerungsrecht nur ausüben, sofern die geschuldete Leistung wegen „Covid-19“ nicht erfüllt werden kann,

im Falle eines Verbrauchers nicht ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts und im Falle eines Kleinstunternehmen nicht ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbs Betriebserbracht werden könnte.

3. Ist die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar, so kann der Schuldner das Dauerschuldverhältnis kündigen.

4. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht nicht im Zusammenhang mit- Miet- und Pachtverträgen- Darlehensverträgen, sowie- Arbeitsverträgen

5. Für Miet- und Pachtverträge wird das auf Zahlungsverzug gestützte Recht zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung (§§ 543, 573 BGB) ausgeschlossen, sofern der Zahlungsverzug auf fälligen Mietzahlungen aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 und einer glaubhaft zu machenden Covid-19 bedingten Liquiditätsschwäche beruht.

Der Kündigungsausschluss gilt bis 30.06.2022.

6. Die Regelungen zu Darlehensverträgen sind nun auf Verbraucherdarlehensverträge gemäß § 491 BGB beschränkt worden.Hier werden dem Darlehensnehmer aus Darlehensverträgen, die vor dem 15.03.2020 abgeschlossen worden sind, alle im Zeitraum vom 1. April bis 30.06.2020 fällig werdenden Zins und Tilgungsansprüche jeweils pauschal um 3 Monate gestundet, sofern der Darlehensnehmer nachweist, dass er Covid-19-bedingt ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts nicht leistungsfähig ist.

In dem Zeitraum, in dem eine Stundung wirkt, ist eine Kündigung ausgeschlossen, sofern dies dem Darlehensgeber zugemutet werden kann.

Der Darlehensgeber ist verpflichtet mit dem Darlehensnehmer Individualvereinbarungen zu treffen. Kommt es zu keiner Einigung, so verlängern sich die Fristen zugunsten des Darlehensnehmers um 3 Monate.