Der BGH hatte kürzlich eine schwer verdauliche Entscheidung gefällt. Bereits die Wiedergabe des Sachverhaltes bereitet einigen Autoren bekannter Magazine der Branche erhebliche Schwierigkeiten.

Es handelt sich um das Urteil des BGH vom 20.11.2025 unter dem Aktenzeichen I ZR 60/25.

Die Beklagte in diesem Verfahren plante ein Bauträgerprojekt und benötigte Kapital. Dazu schloss man mit der Klägerin einen Vertrag. Die Klägerin sollte vermitteln und sich um das benötigte Kapital bemühen.

Dafür sollte sie fünf Prozent des vermittelten Kapitals als Provision erhalten.

Die Klägerin sollte dabei lediglich den Kontakt zu potenziellen Kapitalgebern oder deren Beauftragten herstellen.

Die Besonderheit des Vertrages: der Provisionsanspruch soll alle 360 Tage erneut jeweils für ein Jahr bis zur vollständigen Rückzahlung des vermittelten Kapitals, unabhängig davon, ob das vermittelte (Rest-)Kapital tatsächlich für das ganze Jahr in Anspruch genommen wird.

Um es mit einfachen Worten zu erklären: Fast jährlich – bis zur Rückzahlung des Kapitals – sollte der Provisionsanspruch neu entstehen.

Über die Zahlung der Provision gerieten die Parteien in Streit.

Der BGH sah es als problematisch an, dass diese Regelung den Provisionsanspruch immer wieder neu entstehen lässt.

Darüber hat sich der BGH in seiner Entscheidung konkrete Gedanken gemacht. In diesem Fall, so der BGH, würde ein Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB zustande gekommen sein. Nach § 652 BGB entsteht der Provisionsanspruch in Abhängigkeit vom Zustandekommen des Hauptvertrages mit einem Dritten, „der Kausalität der Maklertätigkeit für dieses Zustandekommen und der Abschlussfreiheit des Auftraggebers (BGH Urteil vom 28. Mai 2020 Aktenzeichen I ZR 40/19)“.

In diesem Fall handelte es sich kraft vertraglicher Regelung um einen Maklerdienstvertrag, bei dem sich der Makler zur Tätigkeit verpflichtet. Hier sind Elemente des Maklervertrages und des Dienstvertrages vereint. Da der Schwerpunkt hier auf der Vermittlung liegt, ist Maklerrecht anwendbar.

Der BGH verwies auf seine bekannte Rechtsprechung und meinte, die Maklerprovision müsse erfolgsabhängig sein. In diesem Fall jedoch, bei der weiteren Provision, würde es sich um eine erfolgsunabhängige Zusatzvergütung ohne Gegenleistung handeln.

Insgesamt meinte der BGH, diese Regelung würde gegen die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoßen und deshalb sei sie unwirksam.

Man könne die Vereinbarung auch nicht als Ratenzahlung ansehen. Der klare Wortlaut würde dem entgegenstehen. Nach dem Wortlaut sei es eben keine Ratenzahlung, sondern ein neuer Anspruch, der nach Zeitablauf unabhängig von einer Vermittlung entstehen würde. Diese von einem Vermittlungserfolg entkoppelte Vergütung widerspricht dem Leitbild der Erfolgsabhängigkeit des Provisionsanspruchs des Maklerdienstvertrages.

Nachdem der Kläger noch in den ersten beiden Instanzen Erfolg hatte, wird er nunmehr leer ausgehen. Ob es sich bei der Entscheidung um eine grundlegende Neuentscheidung handelt, dürfte fraglich sein. Schließlich hat sich der BGH hier lediglich an bekannten und bewährten Entscheidungen und Grundsätzen orientiert.