Mrz
30
Missverständnisse und Fallstricke löst die neue Regelung zur Mietzahlung aus.
Das größte Missverständnis ist, wenn man glaubt, man brauche ab dem 1.4.2010 erst mal keine Miete mehr zahlen. So einfach ist es nämlich nicht.
Das Gesetz sagt nur, dass eine Kündigung nicht ausgesprochen werden darf, wenn – wegen Corona – keine Miete gezahlt werden kann. Das gilt sowohl für den privaten als auch für den gewerblichen Mieter.
Ein Blick in das Gesetz, Art. 240 § 2 EGBGB, erleichtert die Rechtsfindung:
§2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
Das bedeutet im Klartext:
- Mietrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen vorübergehend nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Dieser Zeitraum wird abhängig von der weiteren Entwicklung im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie ggf. um weitere drei Monate, also bis maximal 30.09.2020 verlängert werden.
- Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Zahlungsrückstände tatsächlich auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Im Streitfall sind diese Voraussetzungen durch den Mieter glaubhaft zu machen (z.B. durch eine eidesstattliche Versicherung).
- Den vorübergehenden Auschluss der Kündigungsmöglichkeit erfasst ausschließlich Zahlungsrückstände aus den Monaten April bis Juni 2020 (bzw. bei Verlängerung bis 30.09.2020). Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten, oder gibt es sonstige vertragliche oder gesetzliche Kündigungsgründe, ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
- Pandemiebedingte Mietrückstände müssen bis spätestens 30. Juni 2022 ausgeglichen werden, andernfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Mietrückstände kündigen.
P.S.: Jetzt kommen schon die ersten Vermieter auf die Idee und wollen das Gesetz umgehen. Sie wollen die offene Miete mit der Kaution verrechnen, um dann sagen zu können, dass die Kaution nicht gezahlt wurde (das Gesetz schützt den Mieter ja nur, wenn die Miete fehlt, aber nicht bei Ausbleiben der Kaution).
Eine solche Umgeheung ist aber unzulässig. Der BGH entschied : Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (BGH Urteil 7.5.2014 Az VIII ZR 234/13)
Mrz
26
Die ersten Anträge auf Förderung können ausgefüllt werden, wie hier z.B. der Antrag des Landesförderinstituts Mecklenburg-Vorpommern.
Die Angaben dort sind eidessattlich zu versichern, u.a. : Ich versichere, dass die existenzbedrohliche Wirtschaftslage bzw. der Liquiditätsengpass eine Folgewirkung der Coronapandemie vom Frühjahr 2020 ist.
Das allein ist sicher schon eine sehr schwammige Formulierung und jeder sollte sich vor Augen führen, dass hohe Strafen drohen, wenn hier falsche Angaben gemacht werden.
Man sollte daher vor Antragsstellung besser nochmal darüber nachdenken, ob die Angaben auch den Tatsachen besprechen.
Einige glauben nämlich, gerade wenn noch gar kein Liquiditätsengpass eingetreten ist, es gäbe hier Geld geschenkt. Um Geschenke handelt es sich jedoch nicht.
Mrz
25
Hier die neu beschlossenen Gesetze zur Bekämpfung der Coronafolgen in Kurzform, übersetzt und hoffentlich verständlich:
1. Die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags nach § 15a InsO wird zunächst bis 30.09.2020 für solche Unternehmen ausgesetzt, die Covid-19 bedingt zahlungsunfähig werden. Bei Unternehmen, die zum 31.12.2019 noch zahlungsfähig waren, wird vermutet, dass die nun eingetretene Zahlungsunfähigkeit auf Covid-19 beruht.
2. Bestimmten Schuldnern soll für bestimmte Vertragsverhältnisse ein zeitlich begrenztes Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt werden.
a. Das Recht wird auf Verbraucher im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB sowie auf Kleinstunternehmen ( i.d,R. weniger als10 Beschäftigte) begrenzt.
b. Diese haben ein zunächst zeitlich bis 30.06.2020 begrenztes Leistungsverweigerungsrecht gegen Forderungen aus bestimmten Dauerschuldverhältnisse.
c. Das gilt nur für solche Dauerschuldverhältnisse, bei
(1) Verbrauchern, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge verbunden sind und
(2) im Falle eines Kleinstunternehmen zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.
d. Man darf das Leistungsverweigerungsrecht nur ausüben, sofern die geschuldete Leistung wegen „Covid-19“ nicht erfüllt werden kann,
im Falle eines Verbrauchers nicht ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts und im Falle eines Kleinstunternehmen nicht ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbs Betriebserbracht werden könnte.
3. Ist die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar, so kann der Schuldner das Dauerschuldverhältnis kündigen.
4. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht nicht im Zusammenhang mit- Miet- und Pachtverträgen- Darlehensverträgen, sowie- Arbeitsverträgen
5. Für Miet- und Pachtverträge wird das auf Zahlungsverzug gestützte Recht zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung (§§ 543, 573 BGB) ausgeschlossen, sofern der Zahlungsverzug auf fälligen Mietzahlungen aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 und einer glaubhaft zu machenden Covid-19 bedingten Liquiditätsschwäche beruht.
Der Kündigungsausschluss gilt bis 30.06.2022.
6. Die Regelungen zu Darlehensverträgen sind nun auf Verbraucherdarlehensverträge gemäß § 491 BGB beschränkt worden.Hier werden dem Darlehensnehmer aus Darlehensverträgen, die vor dem 15.03.2020 abgeschlossen worden sind, alle im Zeitraum vom 1. April bis 30.06.2020 fällig werdenden Zins und Tilgungsansprüche jeweils pauschal um 3 Monate gestundet, sofern der Darlehensnehmer nachweist, dass er Covid-19-bedingt ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts nicht leistungsfähig ist.
In dem Zeitraum, in dem eine Stundung wirkt, ist eine Kündigung ausgeschlossen, sofern dies dem Darlehensgeber zugemutet werden kann.
Der Darlehensgeber ist verpflichtet mit dem Darlehensnehmer Individualvereinbarungen zu treffen. Kommt es zu keiner Einigung, so verlängern sich die Fristen zugunsten des Darlehensnehmers um 3 Monate.
Mrz
24
Während gestern eine Fülle von erstaunlichen Gesetzen beschlossen wurde, hat Bayern bereits das erste Hilfsprogramm für angeschlagene kleine und große Unternehmen zur Verfügung gestellt:
Mrz
23
Als wenn nichts geschehen wäre fand eine Vertriebskonferenz irgendwo in Deutschland bei irgendeinem Vertrieb eines Versicherers letzten Mittwoch statt.
Kurz und knapp wurden die Teilnehmer auf Corona eingestimmt. Es ging aber nicht darum, wie man gut über die Runden kommt, sondern nur darum, dass gerade jetzt die Zeit für neue Abschlüsse gekommen ist.
Schließlich seien die Kunden jetzt alle zu Hause. Dort könne man die Leute hervorragend erreichen. Ausreden, man habe keinen erreichen können, würden jetzt nicht mehr gelten. Man solle jetzt anrufen und vermitteln – per Skype oder sonstwie.
Und der Versicherer wolle mit dem stärksten „Coronazugewinn“ aus der Sache herausgehen und alle Vertriebler müssten daran arbeiten.
Die Vertriebskonferenz endete wie immer wie einem kurzen bis nächste Woche. Sonst gab es kein Wort zur Pandemie und kein Wunsch an die Gesundheit oder an die Familie.
Der Handelsvertreterblog schließt sich dem nicht an. Wir wünschen allen Lesern nicht nur einen guten Wochenstart, sondern auch, dass alle gesund über die Runden kommen.
Inhaltlich werden auch wir in der nächsten Zeit mehr auf die neuen Anforderungen in Coronazeiten eingehen, als Hilfestellung gerade für die Handelsvertreter, die zumeist kleine und mittelständische Selbständigen sind.
Mrz
17
Verbreiteter als Corona ist die Angst davor. Nicht nur im Fall positiv festgestellter Corona droht die Quarantäne. Teilweise werden ganz Betriebe geschlossen. Was ist, wenn der Gewerbetreibende bzw. die Handelsvertretung oder Agentur plötzlich von einer staatlich angeordneten Schließung betroffen ist?
Formaljuristisch betrachtet handelt es sich bei einer staatlich auferlegten Quarantäne um eine Ordnungsverfügung, die unmittelbar zwangsweise angeordnet wird. Dieser ist in der Regel dann auch nachzukommen. Wenn die Landesregierungen gleichgelagerte Fälle insgesamt regeln wollen , entscheiden sie per Erlass. Dies ist eine allgemeine Anordnung, der ebenso Folge zu leisten ist.
Weil mit der Schließung dann auch der Gewerbebetrieb nicht mehr weitergeführt werden kann und Verluste drohen, stellt sich z.B. die Frage nach einer Mietminderung. Darf die Gewerbemiete gemindert werden, wenn eine Quarantäne oder ein Erlass ausgesprochen wird und der Pächter Ausfälle hat?
Eine Mietminderung ist dann zulässig, wenn ein Mietmangel vorliegt. Das Oberlandesgericht Dresden hatte mit Beschluss vom 01.06.2017 unter dem Aktenzeichen 5 U 477/17 entschieden, ob und wann eine öffentlich-rechtliche Einschränkung des Gebrauchs einer Mietsache einen Mietmangel darstellt.
„Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder – Hindernisse zu einem Mangel der Mietsache …. führen …, das gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.“
Damit ist, diese Entscheidung zu Grunde gelegt, eine Mietminderung wegen einer Quarantäneentscheidung grundsätzlich nicht möglich.
Wer also seine Agentur in einem angemieteten Objekt betreibt, kann den Vermieter nur ausnahmsweise belangen.
Den Handelsvertreter, der eine Filiale betreibt und angemietet hat, trifft die Auswirkung von Corona mit voller Wucht. Schutzrechte, die beispielsweise Arbeitnehmer in Anspruch nehmen können, hat der Handelsvertreter nicht.
Im Rahmen des normal Üblichen darf er Urlaub und Freizeit nehmen.
Sollte ein Handelsvertreter unter Quarantäne gestellt werden, besteht jedoch keine Arbeitsverpflichtung. Ein Grund für eine fristlose Kündigung würde darin sicher nicht zu sehen sein. Da der Handelsvertreter jedoch keinen grundsätzlichen Kündigungsschutz genießt, käme allenfalls eine ordentliche Kündigung in Betracht. Diese könnte jedoch – unabhängig von Corona oder Quarantäne – auch so erklärt werden.
Übrigens gehört Corona nach dem Infektionsschutzgesetz zu den meldepflichtigen Krankheiten.
