Der BGH löste mit einem Urteil weitreichende Konsequenzen aus. Berater, Vertreter und Vertriebe müssen jetzt noch mehr befürchten, in Anspruch genommen zu werden. Es geht um die offenen Immobilienfonds, die – plötzlich – doch geschlossen wurden. Und dabei war ja gerade der Umstand, dass es sich nicht um geschlossene Fonds handelt, für viele Anleger für ihre Entscheidung maßgeblich.

Und gerade dieser Aspekt, dass „ja eigentlich“ der offene Fond nicht geschlossen werden kann, wird den Beratern und Vertrieben jetzt zum Verhängnis.

Der Bundesgerichtshof hatte am 29.04.2014 ein Urteil darüber gefällt, ob Bankberater oder andere Berater die Anleger vor der Investition in einen offenen Immobilienfonds darüber informieren müssen, dass ein solcher Fonds schließen kann und die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden kann. Der Bundesgerichtshof entschied in zwei Urteilen (Aktenzeichen XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13), dass Anleger ungefragt über die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme informiert werden müssen. Hier geht es zur Pressemitteilung des BGH, das schriftliche Urteil liegt noch nicht vor.

Es ging um Fälle, in denen Anleger im Jahre 2008 Anteile an offenen Immobilienfonds erwarben. Ende 2008 kam es jedoch zu zahlreichen Schließungen. Betroffen waren u. a. die Fonds

AXA Immoselect, CS Euroreal, DEGI International, Focus Nordic Cities, KanAm Grundinvest, KanAm US-Grundinvest, Morgan Stanley P2 Value, SEB Immoinvest, TMW Immobilien Weltfonds, UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe und UBS (D) Euroinvest Immobilien.

Der  AXA Immoselect wurde beispielweise von Banken und Sparkassen vertrieben, so  insbesondere die AXA Bank, BB Bank, BMW Bank, Commerzbank, DAB Bank,  Postbank, Targobank und der Wiesbadener Volksbank, CS Euroreal wurde von der Postbank vermittelt, DEGI International von der Dresdener Bank, SEB Immoinvest von der DVAG, TMW Immobilien Weltfonds und  TMW Immobilien Weltfonds von Banken und freien Beratern u.s.w.. Von der Entscheidung sind also viele Berater, Banken und Vertriebe betroffen.

Die Anleger gingen vielfach davon aus, dass offene Immobilienfonds  nicht geschlossen werden könnten. Dies wurde den Anlegern teilweise erst bewusst, nachdem die Anteilsrücknahme ausgesetzt wurde. Viele Kapitalanleger wünschten sich eine sichere Anlage und, dass sie jederzeit über die Kapitalanlage würden verfügen können. Dies war mit der Schließung nun nicht mehr möglich.

Der Bundesgerichtshof meint, es sei schließlich gesetzlich geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein offener Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen muss. Nach den Regelungen des bis 2011 gültigen Investmentgesetztes müsste die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden, wenn die Liquidität unter 5 % des Fondsvermögens sein kann. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds jederzeit zurückgeben können. Der Bundesgerichtshof folgerte daraus, dass ein Anleger stets ungefragt über dieses bestehende Risiko ausgeklärt werden muss. Auf irgendwelche Prognosen der Berater, ob eine Schließung wahrscheinlich oder nicht, muss sich der Kunde nicht vertrösten lassen. Er ist nur dann richtig beraten, wenn ihm die Möglichkeit der Schließung erklärt wird.

Ein Anleger müsse sich auch nicht damit abspeisen lassen, dass die Anteile des offenen Immobilienfonds während der Schließung an die Börse verkauft werden könnte. Ein Verkauf an die Börse wäre spekulativ und nicht mit der Rückgabe an die Fondsgesellschaft zu vergleichen.

Der Bundesgerichtshof hat mit diesen Entscheidungen die Möglichkeit für jeden Anleger eröffnet, der in einen offenen Immobilienfond investierte, seine Ansprüche überprüfen lassen zu können.